Kupnja nekretnine
Pri kupnji stana ili kuće dobro provjerite dokumentaciju – izvadak iz zemljišne knjige, građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje, uporabnu dozvolu i energetski
9. lipnja 2021.
Česta pitanja u svijetu nekretnina
Obzirom da se često susrećemo sa istim pitanjima, odlučili smo napraviti listu najčešće postavljenih pitanja, sa namjerom da našim trenutnim, ali i potencijalnim klijentima olakšamo procese kupovine, prodaje, najma i otkupa nekretnina.
Prije zaključenja Ugovora o kupoprodaji nekretnine izvršava se provjera imovinsko-pravnog stanja nekretnine, uz obavezno predočenje izvatka iz zemljišne knjige na ime prodavatelja, kao dokaz vlasništva predmetne nekretnine, bez tereta, predočenje akta o građenju, uporabne dozvole, te posjedovnog lista.
Građevinska dozvola je upravni akt tj. dokument na temelju kojega se može započeti gradnja građevine. Građevinskom dozvolom utvrđuje se da je glavni, odnosno idejni projekt izrađen u skladu s propisima i utvrđenim uvjetima koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji te da su ispunjeni svi potrebni preduvjeti za gradnju.
Ovisno o tipu nekretnine i željenom poslu, ali poželjno je donijeti.
- Zemljišno-knjižni izvadak ili vlasnički list
- Kopija katastarskog plana
- Etažni elaborat i međuvlasnički ugovor (za etažirane objekte)
- Posjedovni list
- Građevinska dozvola, uporabna dozvola ili neki drugi dokument
- Dokaz o načinu stjecanja nekretnine prodavatelja (kupoprodajni ili darovni ugovor, rješenje o nasljeđivanju, …)
- Energetski certifikat
Etažiranje je postupak kojim uspostavljate vlasništvo nad točno određenim dijelom zgrade, tj. nad Vašim stanom i njemu pripadajućih dijelova. Uspostavljeno vlasništvo možete upisati u zemljišne knjige.
Ukoliko ste vlasnik stana u nekoj zgradi koja nije etažirana, Vi ste ustvari vlasnik jednog nedefiniranog dijela te zgrade.
Kao suvlasniku zgrade (tj. vlasniku stana) pripada Vam udio u zajedničkim prostorijama zgrade (podrumski dio, garaža, tavanski dio zgrade) i dio zemljišta na kojem je izgrađena zgrada u kojoj se nalazi Vaš stan.
Ukoliko ne etažirate svoj stan, neće biti potpuno jasno koji je dio zgrade u Vašem vlasništvu.
Izvadak iz zemljišne knjige je javna isprava koja se izdaje o knjižnom stanju cijelog zemljišnoknjižnog tijela ili određenog zemljišnoknjižnog tijela, a podaci navedeni u izvatku moraju se doslovno slagati s upisima u glavnoj knjizi.
Predugovor je dokument u kojem dvije ugovorne strane utvrđuju namjeru i izjavljuju da jamče jedna drugoj da će u određenom vremenu zaključiti glavni ugovor pod uvjetima određenim i navedenim u predugovoru.
Da bi predugovor imao punu obvezujuću snagu mora sadržavati sve bitne sastojke glavnog ugovora.
Kad se radi o sklapanju predugovora, kojim se ugovara pravni promet na nekretninama, predugovor mora biti zaključen u pisanom obliku.
Geodetski elaborat je stručan i detaljan prikaz neke promjene na zemljištu.
On je osnova za mijenjanje podataka na katastarskom planu i u posjedovnim listovima.
Mora biti potvrđen od nadležnog područnog ureda za katastar, odnosno ureda Grada Zagreba da je izrađen u skladu s geodetskim propisima, te da odgovara svrsi za koju je izrađen.
Kada se formira katastarska čestica, ili upiše kuća, katastarski ured o tome obavještava zemljišnoknjižni odjel koji takvu katastarsku promjenu po službenoj dužnosti provodi u zemljišnoj knjizi.
Provodi se u katastru.
Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim “tablicama”, dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji. Tvrtka Goldnekretnine nudi usluge procjene od strane ovlaštenog procjenitelja.
Energetski certifikat je dokument koji utvrđuje energetski razred zgrade, predočuje energetske karakteristike zgrade i daje informaciju o potrošnji energije, daje informaciju vlasniku, korisniku i potencijalnom kupcu odnosno najmoprimcu o stanju zgrade u odnosu na energetsku učinkovitost, daje prijedlog mjera za isplativo poboljšanje energetskih karakteristika zgrade kako bi se smanjila potrošnja energije. Energetski razred zgrade može utjecati na njenu tržišnu vrijednost.
Energetski certifikat vrijedi 10 godina.
Četiri su situacije u kojima se govori o energetskom certifikatu kao obvezi:
- Prodaja: Svaka zgrada stambene i poslovne namjene ukupne korisne površine veće od 50m2 koja se prodaje treba imati energetski certifikat. Nedovršena zgrada može se prodavati bez certifikata, a u tom slučaju će novi vlasnik nakon što dovrši zgradu, a prije uporabne dozvole, pribaviti certifikat.
- Oglašavanje: Vlasnik nekretnine je dužan u oglasu za prodaju koji se objavljuje u medijima navesti energetski razred zgrade. Također i ovlašteni posrednik u prometu nekretnina obvezan je u oglasu o prodaji koji se objavljuje u medijima navesti energetski razred zgrade.
- Najam/zakup/davanje u leasing: Svaka zgrada stambene i poslove namjene ukupne korisne površine veće od 50 m2 ili njen posebni dio koja se iznajmljuje, daje u zakup ili daje na leasing treba imati energetski certifikat. Ova obveza odnosi se i na oglašavanje najma, zakupa i leasinga u medijima.
- Pribavljanje uporabne dozvole: Zgrade koje je izdana građevinska dozvola nakon 1.10.2007. ne mogu dobiti uporabnu dozvolu ako za njih nije izrađen energetski certifikat. To vrijedi jednako i za zgrade koje se trenutno grade i one koje će se graditi.
Kapara predstavlja znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine i ona je uobičajena u visini od 10% vrijednosti kupoprodajne cijene. Kapara je regulirana Zakonom o obveznim odnosima: ako jedna strana preda drugoj stanoviti iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kada je kapara dana, ako nije drugačije dogovoreno.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine je ugovor kojim se prodavatelj obvezuje da će na kupca prenijeti vlasništvo nekretnine, a kupac se obvezuje da mu za to plati ugovorenu kupoprodajnu cijenu nekretnine. Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.
Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.
Za davanje nekretnine na posredovanje većem broju ovlaštenih posrednika nema zakonske prepreke. No, da li će agencije takav angažman prihvatiti; ovisi isključivo o njihovoj poslovnoj politici.
Pravna ili fizička osoba koja zatraži posredovanje agencije u kupnji, prodaji, najmu, zamjeni, odnosno zakupu nekretnina toj agenciji plaća posredničku proviziju određenu od strane agencije i sukladno sklopljenom ugovoru.
U Republici Hrvatskoj porez na promet nekretnina iznosi 3% i prema zakonu obveznik plaćanja je kupac.
Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninama, u protivnom bi se radilo o dvostrukom oporezivanju. Na žalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se stan nalazi, u istoj stopi.
To su uvjeti određeni lokacijskom dozvolom ili rješenjem o uvjetima građenja a uskladu s prostornim planovima. Oni određuju do koje visine se može graditi, kako je smještena građevina u prostoru, kolika je izgrađenost parcele itd. Lokacijski uvjeti utvrđeni na taj način ne mogu se mijenjati.
Parcelacija zemljišta je podjela ili spajanje dvije ili više katastarskih čestica, a može se raditi u građevinskom i poljoprivrednom području.
Parcelacija građevinskog zemljišta unutar granica građevinskog područja i parcelacija građevinskog zemljišta izvan tog područja može se provoditi samo u skladu s rješenjem o uvjetima građenja, lokacijskom dozvolom, rješenjem o utvrđivanju građevne čestice i detaljnim planom uređenja.
Za parcelaciju poljoprivrednog zemljišta potrebno je Uvjerenje nadležnog ureda za graditeljstvo da je katastarska čestica izvan granica građevinskog područja.
Parcelacija zemljišta provodi se u katastru.
Ugovor o zamjeni nekretnina u pravnom smislu predstavlja dvije kupoprodaje nekretnina, regulirane u jednom dokumentu, gdje vlasnici nekretnina vrše međusobnu zamjenu nekretnina (predaju vlasništva), sa ili bez međusobne nadoplate u eventualnoj razlici vrijednosti nekretnina.
Posredovanje u prometu nekretnina radnje su posrednika u prometu nekretnina koje se tiču povezivanja nalogodavca i treće osobe te pregovora i priprema za sklapanje pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu i dr.
Ugovor o prodaji nekretnine mora biti ovjeren kod javnog bilježnika (ovjereva se samo potpis prodavatelja), mora sadržavati točne podatke o nekretnini i klauzulu intabulandi (kao dio ugovora ili poseban dokument).
Osobe koje sudjeluju u pravnom poslu moraju biti točno označene navođenjem imena i prezimena, adrese, OIB-a, naziva i sjedišta pravne osobe i sl.
Pandemija i potres – Državne nekretnine (hr-nekretnine.hr)
O poslovnim prostorima – Državne nekretnine (hr-nekretnine.hr)
O stanovima – Državne nekretnine (hr-nekretnine.hr)
Hrvatska gospodarska komora (hgk.hr)
Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra – javna aplikacija (uredjenazemlja.hr)
Zemljišnoknjižni izvadak – gov.hr
Zgradonačelnik.hr – Za svaku zgradu u vašem gradu. (zgradonacelnik.hr)
Informativni članci
Prodaja nekretnine
Ako prodajete nekretninu, pripremite izvadak iz zemljišnoknjižnog odjela (gruntovnice) općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi, dokumente iz kojih je vidljivo da je
1. lipnja 2021.
Subvencioniranje stambenih kredita za mlade
Subvencioniranje stambenih kredita je mjera pomoći kojom se mladima subvencionira plaćanje dijela stambenog kredita prvih pet godina otplate kredita Mjera se provodi od 2017. godine, točnije
1. lipnja 2021.
Gold nekretnine - Izdvojene nekretnine
Izaberite svoju nekretninu a ostale brige prepustite nama
